Hỏi đáp khi nhà chuẩn bị bán hoặc cho thuê: sáu tình huống
Nhóm câu hỏi này đến từ người đang chuẩn bị bán nhà hoặc cho thuê nhà mình. Chỗ khó chung: căn nhà vẫn đang là nhà mình ở, mà lại phải mở ra cho người lạ vào xem.
Sáu tình huống hay gặp, đáp thẳng.
"Có nên sửa sang trước khi rao không"
Tuỳ khoản, và cách phân loại gọn nhất là hỏi: khoản này ảnh hưởng tới ấn tượng đầu tiên hay ảnh hưởng tới giá?
Mấy việc rẻ mà đổi ấn tượng: dọn sạch, sửa mấy thứ hỏng vặt — vòi rỉ, công tắc lỏng, cửa kêu — và làm cho nhà sáng hơn.
Mấy khoản lớn — sửa bếp, lát lại sàn, sơn toàn bộ — thì hiếm khi thu lại đủ, và người mua nhiều khi lại muốn tự làm theo ý họ.
Còn phần hỏng thật thì nên nói ra chứ đừng che. Che đi mà người mua phát hiện lúc xem kỹ thì mất tin cậy cho cả những chỗ đang tốt.
"Khách tới xem nhà thì nhà mình phải thế nào"
Ba việc có tác dụng nhất, và đều không tốn tiền:
Mở hết rèm và bật hết đèn. Nhà sáng trông rộng hơn hẳn nhà tối.
Dọn bớt đồ trên mặt bàn, mặt bếp, sàn nhà. Không cần dọn hết đồ đạc — chỉ cần mặt phẳng trống thì mắt người xem đi được xa hơn.
Mở cửa cho thoáng trước khi khách tới. Mùi là thứ người ta nhớ mà không nói ra.
Còn đồ cá nhân — ảnh gia đình, giấy tờ, đồ có giá trị — thì cất đi, vì lý do riêng tư và an toàn chứ không phải lý do thẩm mỹ.
"Người ta hỏi vì sao bán thì trả lời sao"
Trả lời ngắn và thật là ổn: chuyển chỗ làm, cần nhà rộng hơn, cần tiền cho việc khác.
Chỗ không nên làm là bịa một lý do nghe hay. Người mua nhà thường hỏi nhiều người — hàng xóm, môi giới — và câu chuyện lệch nhau thì họ dè chừng cả những thứ khác.
Nếu lý do là chuyện riêng không muốn kể thì nói thẳng vậy cũng được: "chuyện riêng của gia đình em". Không ai ép phải kể.
Còn nếu nhà có vấn đề thật — hay ngập, hàng xóm ồn, sắp có công trình gần đó — thì đó là chuyện khác, và giấu là chỗ dễ thành tranh chấp về sau.
"Nhà đang ở mà cho người lạ vào xem, có nên kiêng gì không"
Phần nếp thì mỗi nhà một kiểu, và nếu nhà mình có nếp riêng thì hỏi người lớn trong nhà.
Phần thực tế thì có mấy điều nên làm, không liên quan tới kiêng: hẹn giờ cụ thể thay vì để khách tới bất chợt; có người ở nhà khi khách vào; và đi cùng khách chứ đừng để họ tự đi khắp nhà.
Với khu thờ thì nhiều nhà không muốn người lạ vào. Nói trước một câu là được — "chỗ này nhà em để thờ, anh chị xem từ ngoài giúp em" — và hầu như không ai phật ý.
"Nên tự bán hay qua môi giới"
Cân theo ba thứ: thời gian mình có, mình có biết giá thị trường không, và mình có ngại nói chuyện tiền không.
Tự bán thì tiết kiệm phí nhưng tốn thời gian tiếp khách, và dễ hớ nếu không nắm giá.
Qua môi giới thì nhanh hơn nhưng phải chọn người, và nên hỏi rõ từ đầu: phí bao nhiêu, tính thế nào, họ làm những gì, và có độc quyền không.
Dù chọn đường nào thì phần giấy tờ vẫn là việc của mình — kiểm cho đủ trước khi rao, và phần pháp lý thì hỏi người có chuyên môn chứ đừng dựa hoàn toàn vào môi giới.
"Cho thuê thì khác bán chỗ nào"
Khác nhiều, và khác quan trọng nhất là quan hệ còn tiếp tục sau khi ký.
Bán thì xong là hết; cho thuê thì còn gặp nhau hằng tháng, còn phải sửa chữa, còn phải xử lý khi có chuyện.
Nên với cho thuê, thứ đáng đầu tư không phải là làm nhà đẹp mà là chốt cho rõ từ đầu: ai sửa cái gì, đóng tiền thế nào, báo trước bao lâu khi muốn dừng.
Và ghi hiện trạng khi bàn giao — ảnh từng phòng, số công tơ điện nước, danh sách đồ để lại. Đây là thứ giải quyết gần hết tranh cãi về sau, cho cả hai bên.
"Rao mãi không ai hỏi thì xem lại cái gì trước"
Phản xạ đầu tiên thường là hạ giá, nhưng đó nên là việc sau cùng.
Xem tin rao trước. Ảnh có sáng và rõ không, có đủ các phòng không, có ảnh chụp ban ngày không. Tin thiếu ảnh hoặc ảnh tối thì người ta lướt qua mà không cần biết giá.
Xem phần mô tả. Có ghi diện tích, số phòng, hướng, tình trạng giấy tờ không. Người mua lọc bằng mấy thông tin đó, thiếu là bị loại khỏi vòng tìm kiếm chứ không phải bị chê.
Xem chỗ đăng. Đăng một nơi thì chỉ tới được một nhóm người.
Rồi mới tới giá. Và so với mấy căn tương tự vừa bán được trong khu, chứ đừng so với giá người khác đang rao — giá rao và giá bán được là hai con số khác nhau.
"Người thuê cũ vừa đi, dọn thế nào trước khi có người mới"
Giữa hai lượt khách là lúc dễ làm nhất, vì nhà đang trống.
Kiểm theo danh sách: điện, nước, khoá, thoát nước, vết ẩm, thiết bị để lại. Ghi lại kèm ảnh — đây chính là bộ ảnh hiện trạng cho người thuê tiếp theo.
Sửa mấy thứ nhỏ ngay bây giờ. Cùng một việc, làm lúc nhà trống thì nhanh và rẻ hơn hẳn làm lúc đã có người ở.
Thay ổ khoá hoặc đổi mã nếu là khoá số. Không ai biết người cũ còn giữ mấy chìa.
Dọn sạch và mở thoáng vài ngày. Nhà đóng kín sau khi người cũ đi thường có mùi, và mùi là thứ khách xem nhà nhớ lâu nhất.
Và nếu định tăng giá thuê cho lượt sau thì đây là lúc hợp lý để làm mấy khoản nâng cấp nhỏ — người thuê mới trả giá mới thì cũng muốn thấy có gì mới.
Ba điều gọn lại
Một. Sửa mấy thứ hỏng vặt và làm nhà sáng thì đáng; sửa lớn thì hiếm khi thu lại đủ. Phần hỏng thật thì nói ra chứ đừng che.
Hai. Khách tới xem thì mở hết rèm bật hết đèn, dọn trống mặt phẳng, thoáng khí — và cất đồ cá nhân vì lý do riêng tư, không phải thẩm mỹ.
Ba. Cho thuê khác bán ở chỗ quan hệ còn tiếp tục — nên đầu tư vào chuyện chốt rõ từ đầu và ghi hiện trạng khi bàn giao.